Квартира, принадлежавшая мне и моим двум несовершеннолетним детям, была приватизирована в 2019 году. В 2020 году мы ее продали по единому договору за 1 миллион 136 тысяч рублей (с учетом кадастровой стоимости в 1 миллион 650 тысяч рублей). Нам необходимо узнать, нужно ли нам уплачивать налог с продажи и с какой суммы этот налог будет рассчитываться?
В соответствии с пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) доходы, полученные налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, будут облагаться налогом на доходы физических лиц (далее — НДФЛ), если такой объект принадлежал налогоплательщику менее установленного законом минимального срока. Для жилого помещения, приобретенного налогоплательщиком в результате приватизации, этот минимальный срок составляет три года с момента государственной регистрации права собственности (согласно пункту 2 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ). В вашем случае, право собственности возникло в 2019 году, а продажа произошла через год. Таким образом, поскольку вы владели жилым помещением менее установленного законом минимального срока, доходы от его продажи подлежат обложению НДФЛ.
Чтобы определить, сколько налога нужно заплатить, стоит обратить внимание на следующее: если доходы от продажи недвижимости составляют менее 70% ее кадастровой стоимости на 1 января года, в котором произошла регистрация собственности, то для налогообложения эти доходы принимаются равными 70% кадастровой стоимости. В вашем случае, 70% от кадастровой стоимости жилого помещения будет 1 миллион 155 тысяч рублей (1 миллион 650 тысяч рублей х 0,7). Квартира была продана за меньшую сумму — 1 миллион 136 тысяч рублей; соответственно, согласно законодательству, ваш доход от продажи будет приравнен 1 миллиону 155 тысяч рублей (то есть 70% кадастровой стоимости объекта).
Продолжаем движение вперед. Согласно пункту 1 пункта 1, пункту 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, при определении суммы дохода, подлежащей налогообложению, налогоплательщик имеет право на получение налогового вычета в связи с продажей имущества. Если речь идет о продаже жилой недвижимости (включая приватизированные жилые помещения), размер вычета составляет 1 миллион рублей. Это означает (согласно пункту 6 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации), что налогообложению подлежит только часть дохода, превышающая размер вычета. В вашей ситуации НДФЛ будет начисляться на сумму 155 тысяч рублей (1 миллион 155 тысяч рублей вашего дохода, исходя из 70% кадастровой стоимости — 1 миллион рублей, размера налогового вычета по имуществу).
Согласно налоговой ставке в размере 13%, общая сумма НДФЛ, которую необходимо уплатить всем налогоплательщикам (включая несовершеннолетних), равна 20 150 рублей (155 тысяч рублей, умноженных на 13%).
В соответствии с пунктом 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, когда осуществляется продажа имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. В случае, если доли всех сособственников равны (каждый имеет по 1/3 доли в праве собственности), необходимо исходить из того, что каждый из сособственников получил доход в размере (1 миллион 155 тысяч рублей / 3) 385 тысяч рублей и имеет право на налоговый вычет в размере (1 миллион рублей / 3) 333 тысяч рублей. Размер облагаемого дохода каждого из сособственников составит 51 667 рублей, соответственно, размер налога на доходы физических лиц, который должен быть уплачен каждым из сособственников, составит около 6717 рублей.
Из трех собственников двое находятся в возрасте, когда их законные представители несут ответственность за уплату НДФЛ. Однако с точки зрения закона, несовершеннолетние сами несут налоговые обязательства. Поэтому, во-первых, необходимо подавать налоговую декларацию по НДФЛ от имени детей, а во-вторых, налог должен быть уплачен от имени детей (сам несовершеннолетний должен быть указан в качестве плательщика, а не его законный представитель).
На нашем веб-ресурсе представлена подробная статья, в которой подробно описаны все тонкости, связанные с оплатой налога при продаже жилой недвижимости.
В какой срок можно продать квартиру после ее приватизации и будет ли налог
В какой срок можно продать квартиру после ее приватизации и будет ли налог
В Российской Федерации существует статья 26 Федерального закона о регистрации недвижимости, в которой перечислены основания для остановки государственной регистрации прав на недвижимость (сделки купли-продажи). Однако в данной статье отсутствует информация о необходимом минимальном сроке владения недвижимостью перед ее продажей. После того, как мы разобрались с этим вопросом, мы теперь перейдем к рассмотрению налогов.
Если вам необходима бесплатная консультация, то вы можете обратиться к юристу в любое удобное для вас время. Для этого вы можете позвонить по следующим номерам: 8 (499) 938-45-78, если вы находитесь в Москве и области; 8 (812) 425-62-89, если вы находитесь в Санкт-Петербурге и области; 8 (800) 350-24-83, если вы находитесь в любом другом регионе Российской Федерации.
В данной стране отсутствует специальный налог на продажу, вместо него применяется налог на доходы, получаемый физическими лицами. Этот налог известен как НДФЛ. При продаже недвижимости граждане зарабатывают доход, который облагается налогом с этого дохода.
Если владение недвижимостью составляет менее трех лет, то при продаже НДФЛ удерживается в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ. Три года начинаются с даты регистрации права собственности, которую можно найти в выписке ЕГРН, в разделе №2, в строке «Вид, номер и дата государственной регистрации права». Выписка предоставляется после оформления права собственности по договору приватизации. Если владение квартирой превышает три года, то НДФЛ не удерживается.
Документ, содержащий информацию о квартире, полученную из Единого государственного реестра недвижимости.
Для того чтобы увеличить размер изображения, кликните на него.
Формула налога на доходы физических лиц
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 13% от разницы между стоимостью продажи квартиры и 1 миллиона в виде налогового вычета на имущество.
Особенности связаны с учетом стоимости имущества, и данная информация указана в пункте 1 статьи 224 и пункте 7 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации. В свою очередь, в пункте 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ содержится информация о налоговом вычете на сумму 1 000 000 рублей.
Если цена продажи квартиры составляет менее 70% от ее кадастровой стоимости, то величина НДФЛ будет рассчитываться на основе 70% от кадастровой стоимости с помощью коэффициента 0,7. В случае, если цена продажи превышает 70% от кадастровой стоимости, то величина НДФЛ будет рассчитываться на основе стоимости продажи, указанной в договоре купли-продажи. Данные расчеты описаны в пункте 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации. Вычет в размере 1 миллиона применяется в любом случае.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для продавцов квартир распределяется согласно доли их владения. Например, если владелец один, то весь НДФЛ будет удержан с него. В случае, если имеется два владельца и каждый владеет по 1/2 доли, то с каждого будет удерживаться по половине налога. Приведем несколько примеров для наглядности.
В результате продажи квартиры за 4.2 млн. руб., превышающей ее кадастровую стоимость в размере 2.7 млн. руб., было зафиксировано два владельца. У одного из них находилась в собственности доля в размере 2/3, а у другого — 1/3. С учетом того, что стоимость продажи превышает кадастровую стоимость, будет исчисляться налог на доходы физических лиц (НДФЛ) именно с этой разницы. Расчет составит 13% от (4.2 млн. — 1 млн.) = 416 тыс. руб. Первый владелец должен будет заплатить 416 тыс. * 2/3 = 277 333 руб., а второй владелец — 416 тыс. * 1/3 = 138 666 руб.
Одним человеком была продана квартира за 1,5 млн. рублей, в то время как ее кадастровая стоимость составляла 2,7 млн. рублей. Из этого следует, что стоимость продажи составляет 55,5% от кадастровой стоимости, и поэтому налог на доходы физических лиц (НДФЛ) будет рассчитываться с последней. Подсчитаем сумму: 13% * ((2,7 млн. * 0,7) — 1 млн.) = 115 700 рублей. Поскольку владельцем был только один человек, то он будет удерживать всю сумму НДФЛ.
Купля-продажа недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости позволила супругам избежать уплаты налога. Квартира, находящаяся в совместной собственности супругов, была продана по цене в 950 тыс. рублей, в то время как ее кадастровая стоимость составляла 700 тыс. рублей. Оба супруга владели половиной квартиры на праве собственности. Благодаря использованию налогового вычета, пара избежала уплаты 13% НДФЛ на разницу между ценой продажи и кадастровой стоимостью квартиры, что составляло 0 рублей.
Чтобы не попасть в неприятные последствия, необходимо вовремя выполнить налоговые обязательства после продажи. Согласно действующему законодательству, налоговую декларацию следует подать до 30 апреля следующего года после совершения сделки, а оплатить налог нужно до 15 июля. Возьмем, к примеру, продажу квартиры в январе 2024 года. В этом случае продавец должен будет подать налоговую декларацию до 30 апреля 2025 года и оплатить НДФЛ до 15 июля 2025 года. В противном случае налогоплательщика ожидают штрафы и пени.
Если владельцы намерены сократить налог на последующую покупку недвижимости, то такая возможность отсутствует. Возможно уменьшить налог при продаже квартиры, которая была приобретена, а не получена в результате приватизации. При продаже приватизированного имущества последующая покупка никак не влияет.
Вам понравилась эта публикация? Буду благодарен, если вы выразите свою поддержку и поставите лайк 
У вас имеются какие-либо вопросы? Возможно, вы хотите получить бесплатные консультации. Вы можете воспользоваться онлайн-чатом с консультантом, заполнив форму внизу или позвонив по указанным номерам телефонов, которые работают круглосуточно, без выходных.
Особенности продажи приватизированной квартиры
Особенности продажи приватизированной квартиры
Продажа квартиры, которая уже приватизирована, обычно происходит по общим правилам. Однако, возникают некоторые особенности, если в момент продажи в этой квартире проживают граждане, отказавшиеся от участия в приватизации.
Обычно продажа приватизированной квартиры происходит по установленной процедуре. Однако в случае, если в этой квартире зарегистрированы граждане, отказавшиеся от участия в приватизации, возникают некоторые особенности.
Люди, которым разрешено жить в государственных или муниципальных жилых помещениях по условиям социального найма, имеют возможность приобрести их в общую собственность или в собственность одного человека, включая несовершеннолетних, в соответствии с установленным порядком.
По прошествии этого срока владелец (владельцы) приватизированного жилья имеет полное право распоряжаться им по своему усмотрению, включая возможность продажи.
Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи приватизированной квартиры
Чтобы заключить сделку купли-продажи квартиры и убедиться в ее законности, необходимо предоставить определенный набор документов.
1) Индентификационные бумаги, подтверждающие личность участников сделки;
2) Действительная доверенность, заверенная нотариусом, которая подтверждает правомочия представителя при заключении договора.
3) Документы, которые подтверждают и устанавливают права продавца (продавцов). Включают в себя договор о передаче квартиры в собственность граждан (договор о приватизации) и запись из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о государственной регистрации прав, которое было выдано до 15.07.2016 года и подтверждает государственную регистрацию права собственности. Запись из ЕГРН или указанное свидетельство не являются обязательными, но рекомендуется иметь их, чтобы покупатель убедился в том, что продавец является владельцем квартиры. Запись также может подтвердить отсутствие каких-либо ограничений (обременений) на квартиру. Однако эти данные являются актуальными (действительными) на дату подписания соответствующей записи из ЕГРН органом регистрации прав.
Если владельцем квартиры (доли в квартире) является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин, требуется получить согласие органов опеки и попечительства.
5) документ о заселении в жилищный фонд или официальная регистрация места проживания.
Для уменьшения вероятности потенциальных проблем с покупкой квартиры, рекомендуется покупателю осмотреть внимательно всех жильцов, которые прописаны по адресу, указанному в данной бумаге.
По мнению Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14, несобственники приватизированной квартиры, включая бывших членов семьи собственника, сохраняют безотлагательное право на пользование таким жильем, если они ранее имели возможность приватизировать его, но отказались от этой возможности.
Если указанные граждане добровольно отказываются от права на квартиру, например, если они переезжают в другое жилье, то это может привести к прекращению этого права (согласно статье 7, части 1 и статье 83, части 3 Жилищного кодекса РФ; согласно решению Московского городского суда от 30.07.2019 года по делу № 33-29146/2019).
Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры
Соглашение о покупке и продаже приватизированной квартиры осуществляется в соответствии с общими правилами.
Для точного определения продаваемой квартиры необходимо предоставить определенные сведения, включающие точный адрес, кадастровый номер и площадь. Кроме того, также требуется указать цену данного жилого помещения в соответствии с пунктом 1 статьи 432, статьей 554 и пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае наличия участников, которым предоставлено право пользования жилым помещением, необходимо включить в договор информацию об этих лицах. Также в договоре должно быть указано, что отсутствуют другие лица с таким правом (в соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заключение сделки купли-продажи требует оформления в письменном виде, а также подписи обеими сторонами (в соответствии с пунктом 1 статьи 160, пунктом 2 статьи 434 и статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В большинстве случаев, за исключением некоторых, таких как продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, нотариальное удостоверение не требуется.
Продавец и покупатель могут осуществить передачу квартиры через подписывание передаточного акта или другого документа, который подтверждает передачу. Иногда сам договор может содержать информацию о передаче-приемке квартиры, и дополнительный документ о передаче не требуется (в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ).
Регистрация в государственных органах необходима для передачи права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Это процесс, который обязателен и определяет момент возникновения такого права с момента регистрации (в соответствии с пунктом 1 статьи 131, пунктом 2 статьи 223 и пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предельный срок владения единственным жильем для безналоговой продажи изменился
Предельный срок владения единственным жильем для безналоговой продажи изменился
Доходы гражданина от продажи недвижимости подлежат обложению налогом на доходы физических лиц. Однако, в определенных случаях, уплата налога может быть необязательной. Согласно статье 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, если продаваемый объект недвижимости находился в собственности гражданина в течение минимального предельного срока владения или дольше, то НДФЛ платить не потребуется. Величина этого предельного срока зависит от конкретной ситуации и может составлять три года или пять лет.
В соответствии с пунктом 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, в определенных ситуациях, максимальный срок владения имуществом для осуществления безналичной продажи составляет три года.
До начала 2020 года имелось всего три случая, когда необходимость уплаты налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости отсутствовала: • если недвижимость была передана в наследство или подарена гражданину членом его семьи или близким родственником; • если недвижимость была приватизирована; • если недвижимость была получена по договору пожизненного содержания с иждивением. Во всех остальных случаях продавец был обязан уплатить НДФЛ при продаже недвижимости после пятилетнего срока владения.
Что произошло изменение?
С начала этого года произошли изменения в статье 217.1 Налогового кодекса РФ. Такие изменения были внесены в Федеральном законе от 26.07.2019 N 210-ФЗ «Об изменениях во вторую часть налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты России».
С начала 2020 года был введен новый трехлетний лимит на владение для еще одной ситуации: если продавец не является собственником другого жилого помещения (или его доли) на дату регистрации передачи права собственности на проданное жилое помещение (или его долю).
Если гражданин реализует свое единственное имущество (как квартиру, комнату, дом или их фрагменты), принадлежащее ему более трех лет, то он освобождается от уплаты налога при его продаже. Это правило также действует и для совместной собственности супругов.
Если продавец или его супруг приобрели другую недвижимость в течение 90 дней до регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость к покупателю, то это новое жилье не будет учитываться при определении предельного срока владения. Однако, при отсутствии другой недвижимости у продавца на момент перехода права собственности на жилое помещение к покупателю, будет применяться указанный порядок.
Если продавец приобрел жилье в течение трех месяцев до продажи другого жилья, то для того чтобы продажа была освобождена от налога, необходимо продержаться собственностью не менее трех лет. В результате этого продавец будет освобожден от предоставления декларации и уплаты налога на доходы физических лиц.
Согласно пункту 4 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, условия, оговариваемые в данном пункте, применяются не только к прямому жилому помещению, но также к земельному участку, на котором оно находится, а также к сооружениям и строениям, размещенным на нем в хозяйственных целях.
Продажа квартиры после приватизации: через какое время заключать сделку
Продажа квартиры после приватизации: через какое время заключать сделку?
Для того чтобы иметь возможность осуществлять продажу жилого помещения, необходимо должным образом оформить права собственности на него. Полное владение квартирой возможно лишь после прохождения процесса приватизации.
Приватизация
Согласно действующему законодательству РФ, российские граждане имеют право однократно бесплатно приватизировать свое жилье. Процедура приватизации предполагает перенос квартиры из государственной или муниципальной собственности на собственность физического лица. Для осуществления приватизации по Федеральному закону № 1541-1 претендент должен проживать постоянно в данной квартире, быть участником договора социального найма и обладать гражданством России.
По завершении процедуры собственник получает полное владение и распоряжение квартирой.
У него есть все права на пребывание в этой недвижимости, сдачу ее в аренду, передачу в дар, заключение завещательного договора или продажу.
Если квартира принадлежит муниципальности, то жители, проживающие в ней, имеют право использовать ее по договорам социального найма. Они не имеют права заключать сделки купли-продажи в отношении данной квартиры, такую возможность имеет только муниципалитет.
Когда можно продать квартиру после приватизации?
После завершения процесса приватизации жилья владелец получает возможность осуществить его продажу. Иными словами, сразу после получения выписки из ЕГРН, где он указан как правообладатель, собственник вправе заключить сделку купли-продажи в отношении данного недвижимого объекта.
Однако, несмотря на отсутствие запрета законом на продажу, такая сделка окажется неприбыльной для владельца из-за применяемых в России налоговых правил.
Особенности налогообложения
Договор, заключенный на продажу жилого помещения, облагается налогами.
Суть заключается в том, что после продажи квартиры и получения денег, продавец обязан сообщить в налоговую службу о полученной прибыли и уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%, перечислив его в государственный бюджет.
При продаже имущества, российские граждане имеют возможность воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей.
Если квартира была продана за сумму, равную или меньшую, то налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается, так как налогооблагаемая основа обнуляется. Однако с новыми правилами жители России лишены возможности занижать цену сделки в договоре до суммы менее 1 миллиона рублей, чтобы избежать уплаты налогов. Теперь для определения НДФЛ учитывается кадастровая стоимость квартиры, если цена продажи, указанная в договоре, ниже этой стоимости. В случае, если квартира была продана по цене выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой основы используется цена из договора.
Собственники могут учесть расходы на покупку недвижимости, однако применять это послабление в отношении приватизированного жилья не имеет смысла, поскольку квартира передается ее владельцам абсолютно бесплатно.
Приобретение недвижимости на протяжении определенного периода также предоставляет возможность легально избежать налогообложения. В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены изменения, увеличивающие минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет. Это правило применяется ко всем квартирам, права собственности на которые были получены после 2016 года.
Однако данное правило не применяется к приватизированному жилью. Чтобы без проблем продать квартиру после перевода ее из муниципальной в частную собственность по приватизации, владелец должен прожить в ней минимум 3 года. В этом случае он становится невидимым для налоговых органов.
В 2016 году произошла приватизация данной квартиры. С момента 2019 года владелец имеет возможность продавать жилье без обязательного уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), вне зависимости от стоимости сделки. В связи с этим рекомендуется дождаться окончания налогооблагаемого периода, чтобы не переплачивать налоговые средства в бюджет.
Однако, если владелец не может ждать, то налог будет составлять 13% от разницы между стоимостью квартиры и 1 000 000 рублей.
Если налогоплательщик приобретает новую квартиру взамен старой в течение одного налогового периода, то у него возникает возможность уклониться от уплаты налогов.
В соответствии с законодательством РФ граждане России имеют возможность получить компенсацию по налогу на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости приобретенной недвижимости через применение имущественных вычетов.
Однако максимальная сумма составляет 260 тысяч рублей (13% от общей суммы в 2 миллиона рублей). В случае, если сумма вычета превышает налог на доходы физических лиц с продаж, уплата налога может быть необязательной.
Приведу пример. Иванов продал свою квартиру после приватизации за 1 800 000 рублей. Теперь ему необходимо заплатить налог в размере 234 тысячи рублей в бюджет. Однако в этом же году Иванов приобрел недвижимость за 2 500 000 рублей. За приобретенную квартиру он имеет право получить вычет в размере 260 тысяч рублей (наибольшая возможная сумма). В итоге, Иванову не требуется платить НДФЛ. Более того, он имеет право на доплату из бюджета в размере 26 тысяч рублей.
Важно учитывать, что каждый гражданин России имеет возможность воспользоваться правом на имущественный вычет только в размере до 260 тыс. рублей в общей сложности.
Продажа приватизированной квартиры
Продажа квартиры, приватизированной ранее, включает в себя выполнение определенных этапов:
В нашей статье вы найдете полезные советы о том, как лучше реагировать на вопросы во время собеседования при претендовании на рабочее место.
Наши эксперты подготовили и разместили на нашем онлайн-ресурсе полезную и актуальную информацию о расчете и оформлении больничного листа. Весь необходимый материал по этой теме можно найти в специальной статье, которую написали наши квалифицированные специалисты. Более подробно о методиках расчета и правилах оформления больничных листов вы сможете узнать на страницах нашего ресурса.
Информацию о методах решения проблемы оплаты больничного после увольнения вы найдете в данной статье.
Особенности продажи
В определенных ситуациях совершение сделки по приобретению приватизированной квартиры будет сопровождаться определенными характеристиками.
Если в жилище зарегистрирован ребенок, который не достиг совершеннолетия, и у него есть доля в собственности этого жилья, то перед тем, как родители смогут продать квартиру, им необходимо получить предварительное согласие органов опеки.
При этом, в новом жилище, приобретаемом взамен, необходимо предоставить ребенку долю в собственности, равную или даже превышающую размер доли, которой он владел в приватизированной квартире по площади.
Если сделка будет совершена без согласия соответствующих органов опеки, она будет признана недействительной и аннулирована.
Чаще всего благополучные арендаторы покидают съемное жилище до совершения сделки купли-продажи. Однако в договоре может быть прописано условие, обязывающее жильцов выселиться в определенные сроки после переоформления собственности. В случае, если зарегистрированные лица отказываются добровольно покинуть жилое помещение, это может быть осуществлено принудительным образом.
Необходимо помнить, что невозможно приватизировать жилище, которое было признано аварийным. В результате владельцам таких квартир нелегально совершать сделки купли-продажи относительно них.
Однако им доступно возможность рассчитывать на возможность переселения и получение от государства социального жилья.
Если есть несколько собственников, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу части недвижимости. Сначала продавец должен уведомить всех владельцев о своем намерении реализовать свою долю и предложить им приобрести ее на приоритетных условиях. Только после получения официального письменного отказа от покупки продавец имеет право заключить сделку с третьим лицом.