Большинство людей слышали о кондоминиумах как о виде недвижимости и многие знают, что это такое. Однако юристы до сих пор не определились с трактовкой этого понятия. Статус жилой квартиры законодательно не определен.
Не так давно под такими объектами понимались только гостиничные номера (площадью не менее 40 квадратных метров, состоящие из двух и более жилых комнат и оборудованные кухней). Сегодня они также функционируют как коммерческие помещения с удобствами, подобными апартаментам. Однако именно законодатели должны разъяснить, считается ли такая недвижимость жилой и что нам лучше покупать. Однозначного ответа на этот вопрос нет. Все зависит от обстоятельств и цели, для которой приобретается объект. Чтобы понять, стоит ли заключать такой договор, необходимо рассмотреть все плюсы и минусы, а также особенности рынка квартир в Москве и других регионах России.
Преимущества апартаментов
Минусы квартир
Ряд негативных моментов объясняет, почему квартиры дешевле апартаментов (а производители могут выдерживать более низкие цены, потому что берут меньшую стоимость за получение «нежилой» лицензии). Отсюда и минусы:
Кроме того, налоговый вычет на квартиры в апартаментах, приобретенные в ипотеку, не предоставляется.
Еще одно налоговое различие между квартирами и апартаментами: земельный налог. Владельцы «нежилой» недвижимости должны платить дополнительный земельный налог (рассчитывается исходя из стоимости участка, соответствующей количеству занимаемых квадратных метров), от которого собственники квартир освобождены.
Что же делать, если я хочу купить квартиру в Москве или в другом городе? Такая сделка может оказаться не слишком удачной с точки зрения приобретения единственного жилья, поскольку экономия на рынке окажется лишней тратой средств. Однако следует уточнить: большая налоговая переплата покроет сэкономленную сумму через 10-15 лет. Если объект был продан до этого времени, выгода сохранится. В любом случае, все делается индивидуально, и перед покупкой нужно точно рассчитать, на что вы переплатите налог, какова будет экономия и в каком году лучше строить квартиру.
Кроме того, это важный вопрос для людей, которые собираются жить в самой квартире. Особенно если жилое помещение находится в общественном и профессиональном заведении, почти гарантирован шум и нескончаемый поток случайных людей.
Тем не менее, квартиры очень привлекательны для инвестиций. Сегодня, особенно с точки зрения организации хостелов, это практически оптимальный вид инвестиций. Потому что в жилых домах это сделать практически невозможно. И только в случае обычной аренды, включая офисы и коммерческую недвижимость (кафе, заведения эстетики, связи и т.д.), этот объект одинаково подходит в любом другом случае. Вы и ваш «проект» можете в любой момент реализовать вместе с арендаторами.
Однако нужно понимать, что покупка квартиры может оказаться ошибочной. Договор с недвижимостью — это значительный риск, особенно в ситуациях, когда дольщики не защищены законами, принятыми теми, кто вкладывал деньги в строительство здания. Чтобы снизить риск, необходимо купить квартиру или апартаменты в Москве через агентство domel. Здесь несут ответственность за исход сделки. Юридическая помощь гарантирована. Кроме того, покупателям предлагается широкий ассортимент объектов, созданных проверенными производителями.
Жилье без прописки: зачем покупают апартаменты
С начала года продажи квартир в Москве выросли в 1,7 раза. Прописаться в квартире по-прежнему невозможно, но для многих покупателей это единственный способ решить квартирный вопрос.
С начала года продажи квартир в Москве выросли в 1,7 раза. Для сравнения, продажи квартир за этот период также выросли, но менее значительно — на 68 %.
Повышенный интерес покупателей апартаментов обусловлен в основном самими производителями. По данным системы BNMAP.Pro, продажи этого типа жилья стабильно растут на протяжении последних трех лет. Так, в марте 2017 года количество представленных домов увеличилось на 31 % по сравнению с мартом 2016 года, а в марте 2018 года годовой прирост составил 17 %.
В прошлом году продажи квартир в Москве выросли на 24 %», — комментирует Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК „Лидер“. — С началом реализации новых проектов продажи в этом сегменте выросли в пять раз. Таким образом, квартиры на московском рынке дорожают быстрее, чем в 1,4 раза».
В целом, по данным компании EST-A-TET, на долю квартир приходится около 19,8 % от общего объема предложения на основном рынке столицы. Общая площадь продаваемых участков данного типа составляет 638,7 000 кв. М. На рынке представлено 110 проектов по сравнению со 106 проектами годом ранее.
В 2018 году было запущено четыре новых проекта и два деления в рамках существующих проектов. Кроме того, в этом году ожидается старт продаж единственных апартаментов в ЖК Balchug Viewpoint, Barbaris и Presnya City и других. Кроме того, будут запущены смешанные ЖК «Царская площадь» и другие ЖК «Александровский» и «Екатерининский».
Стоит отметить, что, несмотря на хорошие продажи квартир, доля этого вида в общем объеме сделок невелика и в последнее время снижается. Если около трех лет назад 30-35 % всех сделок приходилось на этот тип жилья, то сейчас этот показатель снизился до 10 %.
Такой парадокс — снижение доли квартир при увеличении одновременных продаж — объясняется просто: продажи квартир растут в основном в низком ценовом сегменте. Наибольшим спросом пользуются квартиры массового сегмента, на которые приходится почти половина всех проданных площадей.
Это подтверждается тем, что чаще всего продаются однокомнатные квартиры с небольшим присутствием двух-трех комнат, а также квартиры в нижних лотах и выведенные из элемента bnmap.pro.
Эксперты отмечают, что цены на недвижимость на 15-20 % ниже, чем в полном правовом смысле, из-за того, что на квартиры распространяются строгие правила распределения. Средняя стоимость квадратного метра квартиры в категории комфорт-класса на сегодняшний день составляет около 155 000 рублей.
Объем сделок растет. Это объясняется как доступностью квартир по отношению к апартаментам, так и ожиданиями, связанными с принятием законодательства, которое должно приравнять гостиничные квартиры к апартаментам. Эти изменения, помимо прочего, повлияют на налоговую нагрузку и размер коммунальных платежей для владельцев этой формы недвижимости», — указывает Родионцев, руководитель работы главного Tet Romans, Roma. Rodionsev Partners».
По мнению экспертов, апартаменты чаще всего приобретаются в качестве будущего жилья для будущих студентов или в результате развода, когда покупатель по каким-то причинам не может позволить себе обычную квартиру.
Часто покупателями квартир становятся люди молодого и среднего возраста, не имеющие детей, или семьи со взрослыми детьми, постоянно зарегистрированные в Москве или Подмосковье, говорит Мария Могилевцева-Головина, директор по продуктам девелоперской группы «XXI век» в городе.
Покупателей всех этих категорий не беспокоит отсутствие возможности прописаться в квартире и полноценно пользоваться социальными объектами (поликлиниками, школами, детскими садами и т. д.). Для них важнее фактор снижения цены и возможность удобного расположения квартиры по отношению к месту работы, местам концентрации коммерческой и деловой активности, развлекательной и досуговой инфраструктуре.
Однако в среднесрочной перспективе юридический статус апартаментов может измениться, и владельцы смогут распоряжаться своим жильем. В конце прошлого года Минстрой РФ разработал законопроект, позволяющий приравнять апартаменты к жилью.
В связи с этим интерес к квартирам возрос как среди частных инвесторов, так и среди конечных покупателей. По словам Ирины Добрахотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», 12 % покупателей приобретают их в инвестиционных целях.
В Москве разница между минимальным бюджетом на покупку квартиры и квартиры в том же месте, в том же районе составляет около 1 млн рублей. Этот излишек является важным критерием для инвесторов, которые ждут возможности урегулировать юридические вопросы и пока покупают квартиры для сдачи в аренду», — поясняет он.
По оценкам Марии Могилевцевой-Головиной «Сити-XXI век», доля инвестиционного рынка в общем объеме спроса несколько ниже — не более 10 %.
Первый проект апарт-комплекса был буквально перерегистрирован под жилье в конце 2017 года. Поэтому говорить о массовом секторе частных инвесторов, покупающих квартиры в ожидании законной смены правового статуса, пока преждевременно».
Однако, по мнению экспертов, сейчас увеличивается доля покупателей-инвесторов и все условия, которые могут перевести квартиру в дом, станут еще одним фактором при принятии решения о покупке в пользу раздела недвижимости.
Без прописки: зачем люди покупают апартаменты
Правительство РФ обсуждает возможность прописки в квартире. Об этом в сентябре заявил Константин Тимофеев, президент Москомстройинвеста. Российские квартиры не относятся к домам, потому что на новосибирском рынке они не классифицируются ни по одной позиции, узнал он от экспертов.
Юридический статус
Несмотря на всевозможные различия, от расположения до количества комнат, все квартиры относятся к категории жилых. С другой стороны, квартиры располагаются в коммерческих помещениях и не являются частью охраняемой территории. Современный Закон о жилье и Государственный закон о регистрации недвижимости не содержат никаких упоминаний о таких понятиях, как квартиры. Только во внутренних законах, регулирующих деятельность гостиниц и туристических служб, можно найти информацию о квартирах. Например, Постановление Госстандарта РФ от 26 сентября 2001 года определяет квартиры как комнаты для проживания от n 82. Афина Парада Юрист Управления недвижимости.
Как правило, в центральной части города нет свободных площадей под жилье. В результате подрядчики покупают землю, свободную для строительства коммерческих помещений, и строят дома, предназначенные для проживания людей.
Квартира имеет статус нежилого помещения, которое может быть использовано под дом. Очевидно, что квартира ничем не отличается от жилья. Однако у владельца квартиры нет доступа к Прописке — только временная регистрация по месту жительства, которая продлевается каждые пять лет. Этого достаточно, например, чтобы организовать детей в детские сады или установить ее в поликлиниках. Но многие покупатели до сих пор путаются в этом типе проживания», — комментирует Инна Терекова, заместитель руководителя отдела новостроек агентства недвижимости „Жилфонд“.
Одним из преимуществ для застройщиков является упрощенная процедура получения разрешения на строительство. Город не может дать разрешение на строительство дома в том или ином районе из-за удаленности или других факторов, поэтому застройщики строят квартиры». Кроме того, чтобы социальная нагрузка не была значительной, дома должны производиться с учетом социальных объектов или рассчитываться по количеству. Однако в некоторых районах нет естественной возможности строить новые объекты. Есть заброшенные неэффективные здания, где можно зажить новой жизнью, но их сложно вписать в существующую застройку микрорайона», — говорит юрист Сергей Головин.