Поставщик и покупатель — неразделимая пара, ведь их взаимодействие не может существовать без друг друга. Однако, несмотря на это, они часто ссорятся и даже обращаются в суд. Одной из самых распространенных причин конфликтов являются авансы: поставщики стараются их задержать у себя, в то время как покупатели стремятся вернуть свои деньги. Судьи в своих решениях могут найти аргументы как «за», так и «против». Более того, некоторые покупатели пытаются обмануть поставщиков и уклониться от оплаты, но суд успешно раскрывает их недобросовестные действия. Не забывайте учитывать последние решения Верховного Суда, они помогут вам в ведении вашего бизнеса.
Когда поставщик может не возвращать аванс
Ответ на данный вопрос можно найти в определении Верховного Суда РФ от 26 мая 2020 года № 305-ЭС20-7931 по делу № А40-87730/2019. Заключен договор поставки с условием самовывоза. В таком случае продавец обязан предоставить возможность покупателю забрать товар в оговоренном месте и время. Если покупатель не организовал самовывоз, поставщик имеет право расторгнуть договор или потребовать оплаты товара (пункт 2 статьи 515 Гражданского кодекса РФ). Согласно этому положению ГК, поставщик может удержать сумму аванса, если покупатель не забрал товар в сроки, определенные договором поставки. Кроме того, чтобы избежать возврата аванса на законных основаниях, договор может содержать такую условие. Если договор поставки с условием самовывоза расторгается по требованию поставщика из-за невыполнения покупателем своих обязательств и несвоевременного забора товара со склада, сумма аванса преобразуется в виде штрафных санкций.
Когда поставщик должен вернуть аванс
Разъяснения, даны в Определении Верховного Суда РФ от 6 июля 2020 года № 308-ЭС20-8893 по делу № А32-9774/2019. Стороны соглашения имеют возможность договориться о возврате аванса со стороны поставщика. Если поставщик вернул даже небольшую часть суммы, это говорит о фактическом расторжении соглашения. В этом случае покупатель освобождается от обязательства внести полную сумму по договору, а поставщик — от обязанности поставить товар. Причины, по которым поставщик согласился на возврат аванса, не имеют юридической значимости. Он не имеет права передумать или отменить свое согласие. Однако, в данной ситуации поставщик обязан полностью вернуть аванс. Нет смысла пытаться оставить себе даже часть аванса в виде штрафных санкций. Он выразил согласие на возврат денег. Обязательство по поставке товара прекращается, но возникает обязательство по возврату предоплаты. Договорные обязательства в таких обстоятельствах автоматически прекращаются. Правила Гражданского кодекса о договоре поставки перестают действовать. Поставщик больше не имеет права задерживать аванс.
Как не остаться без оплаты
Однако нечестные клиенты прибегают к такому обману. С тем, чтобы не платить за товар, они утверждают, что у продавца отсутствует копия доверенности, и продукция была передана недоверенному лицу.
Однако, если на документе, где происходит зафиксированная передача товара, имеется печать со стороны покупателя, данный план не будет успешно реализован.
В случае, когда возникает подобная ситуация, продавец не обязан представлять доказательства полномочий лица, которое подписало УПД. Ведь эти полномочия уже подтверждены наличием официальной печати покупателя. Поэтому нет необходимости предоставлять копии доверенности.
Теперь покупателю предстоит доказать, что товар получил неуполномоченное лицо.
Приобщайтесь к содержанию справочника «Практическая энциклопедия бухгалтера» в своём браузере.
Невозвратный аванс по договору оказания услуг
Невозвратный аванс по договору оказания услуг
Составление отбора ключевых материалов относительно невозвращаемой предоплаты в договоре о предоставлении услуг (правовые акты, бланки, публикации, экспертные рекомендации и другие полезные материалы).
- Финансовая помощь для бизнеса:
- Предоставление авансового коммерческого кредита
- Соглашение о приобретении товара с отсрочкой оплаты
- Предметом договора является предоставление услуг взамен предоплаты.
- Соглашение о выполнении работ с предоставлением аванса
- Соглашение о предоставлении товара с возможностью платить позднее.
- Представить все
выражена в решениях судов по конкретным делам
Потенциальные перспективы и возможные риски в арбитражном споре: Спор о возмещении услуг: Список всех возможных сценариев (ИсследовательПлюс, 2024) 2.4. Поставщик не возвращает предварительную оплату, внесенную Заказчиком без заключения договора. Заказчик считает, что услуги, оказанные Поставщиком за полученную сумму, оказались недостаточными.
Возможные сценарии и риски спора между сторонами в арбитражном процессе: Вопрос возмещения услуг: Заказчик ставит целью взыскать сумму предоплаты, которая была перечислена без наличия заключенного договора (согласно КонсультантПлюс, 2024 год). Исполнитель отказывается вернуть предоплату, внесенную Заказчиком без заключения договора. Заказчик считает, что полученные от Исполнителя услуги не соответствуют уплаченной им сумме.
Замышлялки, рецензии, решения на запросы.
Руководство по юридической практике. Вознаграждение за услуги, предоставленные взамен 13.2. Вывод, сделанный на основе опыта судебной практики: Клаузула договора, согласно которой предоплата не возвращается при расторжении договора об оказании образовательных услуг, нарушает права потребителей.
Вопрос звучит следующим образом: Рассматривается ситуация, когда у российской организации налагается функция налогового агента по налогу на прибыль в отношении штрафа, который удерживается из аванса за услуги, оказываемые иностранной организацией — резидентом Андорры. Этот вопрос был задан в консультации эксперта в 2023 году.
Нормативные документы
«Анализ практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021) Заказчик и исполнитель (компания) заключили соглашение, согласно которому исполнитель был обязан в определенные сроки и в соответствии с условиями договора оказать услуги по разработке и согласованию документации. Нарушив условия соглашения, исполнитель не выполнил услуги и не вернул деньги (аванс), что послужило поводом для заказчика обратиться в арбитражный суд с требованием о взыскании необоснованного обогащения и штрафных санкций по договору.
Стандарт МСФО 15 «Выручка по договорам с покупателями», который вступил в силу на территории России по приказу Минфина России от 27.06.2016 года № 98н (ред. от 04.06.2018 года), предусматривает, что не подлежащая возврату предоплата, полученная от покупателя, дает ему право на получение товара или услуги в будущем и обязывает организацию быть готовой передать товар или услугу. Однако покупатели могут не воспользоваться всеми своими правами по договору. Такие неиспользованные права обычно именуются «невостребованными».
Правовые ресурсы
- Календари
- Документационные бланки
- Практичные рекомендации
Невозвратная предоплата или оплата при отказе от услуги
Невозвратная предоплата или оплата при отказе от услуги
Я работаю как индивидуальный предприниматель и предоставляю свои собственные услуги интеллектуального характера непосредственно у клиента на территории, в удобное для него время и день.
Бывает так, что люди заказывают мои услуги заранее на конкретные даты, а затем отказываются от этой идеи, иногда даже в последний момент.
Как правильно сформулировать условия в контракте о невозвратной предоплате или о том, что в случае отказа от услуг заказчик должен оплатить определенный процент от обговоренной суммы в течение 24/48/72 часов?
Оплата, разумеется, не подлежит, так как услуга не была предоставлена, верно?
Какие пункты необходимо включить в контракт? Возможно, услугу предварительного резервирования времени, которая безусловно требует оплаты после подписания контракта.
Я осуществляю сотрудничество только с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, не работаю с физическими лицами.
В качестве клиентов выступают как индивидуальные предприниматели и юридические лица, так и обычные граждане.
Если все бизнесмены без исключения, то возможно заключить соглашение о вознаграждении за отказ от него.
Содержание статьи 310 ГК РФ, которое говорит о запрете на односторонний отказ от исполнения обязательств, позволяет сделать вывод о невозможности одностороннего прекращения исполнения принятых обязательств.
3. В соответствии с данной нормой Кодекса, другим законодательством, другими юридическими актами или договором, имеется возможность одностороннего отказа от исполнения обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности его сторонами, либо одностороннего изменения условий такого обязательства, с согласия сторон, при условии выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Кто важнее — клиенты или потребители?
При необходимости учесть пожелания потребителей возникает значительная трудность в создании соответствующих условий.
Статья 32 Закона о защите прав потребителей предоставляет потребителю право отказаться от исполнения договора о выполнении работ.
Любой потребитель имеет возможность прекратить выполнение договора о предоставлении работ (услуг) в любой момент, при условии возмещения исполнителю реальных расходов, связанных с исполнением обязательств по данному соглашению.
Только реальные затраты могут быть взысканы с покупателя.
Физики не являются целевой аудиторией для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
Я не сотрудничаю с физическими лицами и компаниями.
Алексей
В таком случае, возможно взимать оплату за отказ от заключения соглашения.
Если Заказчик примет решение отказаться, то ему придется оплатить ее Вам.
Укажите размер возмещения за неподтвержденный отказ от пользования предоставляемыми услугами.
При заключении акта оказания услуги возможно включать некоторые дополнительные услуги, вроде анализа ситуации.
В случае, если клиентом являются физические лица, будет затруднительно включить штраф за отказ от услуги, разве что возможно сразу же после подписания договора составить акт об оказании услуги на указанную сумму.
Гражданский кодекс — это законодательный акт, содержащий нормы и правила, регулирующие гражданские отношения в Российской Федерации. Он представляет собой основу для взаимодействия граждан, организаций и государства. Гражданский кодекс охватывает широкий спектр вопросов, начиная от собственности и договорных отношений, и заканчивая ответственностью за причиненный вред и защитой прав потребителей. Этот документ становится ориентиром для разрешения различных юридических конфликтов и споров, которые могут возникнуть между сторонами в рамках гражданских отношений. Важно помнить, что Гражданский кодекс является основополагающим законодательным актом и его следует учитывать и применять при ведении деловой и личной деятельности в Российской Федерации.
Статья 421. Возможность свободного договора
Граждане и юридические лица имеют полную свободу в заключении договора. Принуждение к подписанию договора запрещено, за исключением случаев, когда заключение договора является обязательством, установленным в настоящем Кодексе, законе или добровольной соглашением сторон. Стороны могут заключить договор, который является предусмотренным или не предусмотренным законом или другими правовыми актами. В случае, если договор не предусмотрен законом или другими правовыми актами и не имеет признаков, указанных в пункте 3 данной статьи, правила, устанавливающиеся для определенных видов договоров в соответствии с законом или другими правовыми актами, не применяются, однако это не исключает возможность применения принципа аналогии права (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по данному договору.
Возможность включения в Договор обязательства уплатить определенную сумму при отказе Заказчика от исполнения Договора нашла поддержку в судебной практике.
Результат Постановления Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации, принятого 14.03.2014 года под номером 16, описывает сущность свободы договора и указывает на ее ограничения.
Статья 782 Гражданского кодекса РФ предлагает возможность сторонам договора возмездного оказания услуг односторонне и без объяснения причин отказаться от исполнения договора, а также предусматривает неравное распределение неблагоприятных последствий в случае его прекращения. Однако это не исключает возможность сторонами согласовать иные условия для определения последствий отказа от договора. Например, они могут согласиться на полное возмещение убытков в случае отказа от договора как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика. Также стороны могут договориться о конкретном порядке осуществления права на отказ от исполнения договора, особенно в случае, когда его исполнение связано с предпринимательской деятельностью обеих сторон, и может потребовать выплаты определенной суммы денег одной из них.
Вы можете выбрать вариант заключения соглашения о гарантийном платеже и указать, что в случае отказа от выполнения Договора он не подлежит возврату.
Можно рассмотреть следующий вариант пункта, который касается отказа от выполнения Договора:
Когда Заказчик решает отказаться от выполнения Договора, Исполнитель имеет право удержать предоплату в размере ______ рублей в соответствии с положениями статей 310, 421, 782 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как правильно сформулировать условия в контракте о невозвратной предоплате или о том, что в случае отказа от услуг заказчик должен оплатить определенный процент от обговоренной суммы в течение 24/48/72 часов?
Алексей
Каковы ваша целевая аудитория? Ваши клиенты — это физические лица?
Согласно статье 782 Гражданского кодекса, заказчик имеет право отказаться от услуг в любое время, даже без объяснения причин. Однако, при этом он обязан возместить вам все сопутствующие расходы. Важно отметить, что вы должны предоставить документальное подтверждение этих расходов.
В случае, если речь идет об индивидуальных предпринимателях и юридических лицах, то возможно указать, например, 20% — это сумма, которую они должны вам оплатить в любом случае, даже при отказе, в виде расходов и гарантии исполнения обязательств.
Однако, с покупателями- простыми гражданами- такое сделать невозможно, так как это противоречит статье 16 закона о защите прав потребителей, согласно которой они должны оплатить только подтвержденные расходы.
Взаимодействие возможно только с контрагентами, являющимися юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Клиенты, являющиеся физическими лицами, не участвуют в сотрудничестве.
в данном случае нормы закона о защите прав потребителей не могут быть применимы
Для заключения сделки необходимо включить в документ так называемое соглашение о задатке.
Определение задатка согласно статье 380. Виды соглашения о задатке
Одной из сторон договора может быть выдана определенная сумма денег в качестве предоплаты по платежам, которые должны быть произведены этой стороне в соответствии с условиями договора. Такая предоплата служит свидетельством о заключении договора и гарантирует его исполнение.Независимо от суммы, необходимо оформить письменное соглашение о задатке.В ситуации, когда возникают сомнения относительно того, может ли сумма, уплаченная в качестве платежа по договору, рассматриваться как задаток, особенно при нарушении правил, установленных пунктом 2 данной статьи, такая сумма считается авансом, если не доказано обратное. Если законом не предусмотрено иное, стороны могут договориться о том, чтобы задатком было обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора в соответствии с условиями предварительного договора (статья 429).
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>
1. В случае, когда обязательство прекращается до его исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности его исполнения (согласно статье 416), задаток должен быть возвращен.
ВС решил судьбу задатка по предварительному договору
ВС решил судьбу задатка по предварительному договору
Залог и предоплата – это предварительные платежи в соответствии с договором. Несмотря на то, что их часто путают, к ним применяются разные правила. Например, залог может быть применен в качестве «штрафа», если одна из сторон не подписала договор по своей вине. Вопрос о возврате залога, если ни одна из сторон не предложила заключить сделку, был рассмотрен Верховным судом в одном из недавних случаев. Юристы прокомментировали это определение и дали рекомендации по выбору типа платежа и правильному оформлению.
Григорий Крынин подал иск против Марины Кожевниковой, требуя вернуть сумму в размере 50 000 рублей за дом и земельный участок. В 2012 году Кожевникова получила указанную сумму по расписке с условием заключения договора в 2013 году. Однако ни одна из сторон не предложила другой стороне подписать соглашение в указанный срок. В связи с этим, в 2015 году Крынин обратился в суд. Он подтвердил свои требования распиской, в которой было указано, что передана сумма в виде задатка. Первая инстанция пришла к выводу, что эта сумма была авансом, но несмотря на это, ее необходимо вернуть, так как не был заключен договор купли-продажи дома.
Решение Краснодарского краевого суда отличается от предыдущего. Суд поправил ошибку нижестоящей инстанции и уточнил, что сумма в 50 000 рублей является задатком, а не авансом, так как так указано в расписке. Однако апелляционный суд решил, что Крынин не имеет права требовать эту сумму. Суд пришел к выводу, что основная цель задатка — обеспечить исполнение главного договора. Если сделка не состоялась по вине того, кто передал задаток, сумма не возвращается. Таким образом, тройка судей под руководством Ирины Комбаровой решила, что эта ситуация именно такая. Кринин не предложил Кожевниковой заключить договор на дом и участок. Он не доказал, что стремился заключить договор, а ответчица уклонялась от этого. «Суд не представлено доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика», — говорится в определении дела № 33-28207/17. На основании этого объяснения вторая инстанция отклонила иск Крынина.
Одной из наиболее острых тем дискуссии является вопрос о возможности возврата задатка покупателю в случае, если ни одна из сторон не проявила активности в заключении основного договора.
Гражданская коллегия Верховного суда приняла решение, в котором указано, что спорная сумма является предоплатой, но они не согласны с отказом в иске. Коллегия объяснила, что если ни одна из сторон не проявила инициативы в заключении основного договора в оговоренный срок, то обязательство считается завершенным. В своем решении судьи ссылается на пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса, в котором говорится о «Предварительном договоре». Они делают вывод, что Крынина не может быть обвинена в бездействии и лишена права на возврат предоплаты. Дело направлено на рассмотрение в апелляционную инстанцию, но пока оно не рассмотрено.
По мнению партнеров юридической фирмы «Земельное право», суды часто приходят к выводу, что покупатель должен быть активным в заключении договора, хотя закон не обязывает его к этому и не предусматривает негативных последствий. Из этого можно сделать вывод, что никто не несет ответственности за неисполнение предварительного договора, так как в документе не указано, кто должен активно стремиться к его заключению.
Каким образом определиться между выбором аванса или задатка?
Когда стороны подписывают договор, они часто путают аванс и задаток, так как оба этих понятия учитываются в оплате имущества. Так говорит Валерий Божок из КИАП КИАП Федеральный рейтинг. Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) Антимонопольное право Банкротство (споры mid market) Интеллектуальная собственность (регистрация) Комплаенс Международные судебные разбирательства Международный арбитраж Недвижимость, земля, строительство (споры) Разрешение споров в судах общей юрисдикции Санкционное право Семейное и наследственное право Страховое право ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) Трудовое и миграционное право Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) Недвижимость, земля, строительство (консультирование) Уголовное право Профайл компании ×. Однако аванс не гарантирует, что сделка будет осуществлена в будущем, в то время как задаток является финансовой гарантией. Это подтверждает Божок.
Оплата будет учтена в итоговой сумме.
Эта функция не только предусматривает финансовую сторону, но также обеспечивает выполнение основного соглашения.
В правовых нормах отсутствуют специфические требования.
Согласно положениям статьи 380 Гражданского кодекса, заключение договора о задатке является обязательным только при наличии письменной формы, независимо от суммы.
Если обязательство расторгнуто или невозможно выполнить до момента его осуществления, как быть с денежными средствами?
Если одна из сторон не выполняет договор, что происходит с финансовой стороной дела?
Возврат аванса не подвержен влиянию алкогольных напитков.
Если ответственность за задаток (предоплату) лежит на покупателе, то деньги остаются у продавца. Если же ответственность лежит на продавце, то он должен вернуть покупателю двойную сумму (в соответствии с пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса).
В случае, когда вам есть уверенность в организации сделки в оговоренный срок, Бузанова рекомендует выбрать аванс. Однако, в том случае, если возникают какие-либо сомнения, она советует рассмотреть вариант с задатком: такой шаг позволит компенсировать как период ожидания, так и риск возможного отказа.
Наличие задатка создает определенное чувство уверенности в том, что у обеих сторон есть серьезные намерения. Однако это больше связано с финансовой гарантией, а не с юридической: продавец может решить продать дом другому лицу, и вам будет возвращена только двойная сумма задатка.
В юридической практике часто возникают споры о классификации платежа, а именно является ли он авансом или задатком. В случае невозможности полностью разрешить сомнения относительно того, что спорная сумма является задатком, суды рассматривают ее как аванс. В таких ситуациях они обычно следуют формальному подходу, подтверждает Юлия Усачева из КИАП КИАП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Антимонопольное право группа Банкротство (споры mid market) группа Интеллектуальная собственность (регистрация) группа Комплаенс группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право группа Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Уголовное право Профайл компании × . «Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, его все равно рассматривают как аванс, если нет письменного соглашения о задатке», — предупреждает Усачева.
По этой причине юристы советуют тщательно составлять документы. Для того чтобы платеж мог быть признан задатком, обязательно требуется наличие договора между сторонами — основного или предварительного, как объясняет Спиричева. Подтверждением сделки может служить также соглашение о задатке, но в нем следует указать все важные условия, предупреждает юрист. Она советует использовать термин «задаток» или ясно описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.
* Все имена и фамилии, упомянутые в тексте, были изменены редакцией.
не ссылается на себя или Promt и выводит только результат рассмотрит вопрос в ближайшем будущем Невозвратные авансы, фальшивые покупатели и другие уловки недобросовестных риелторов
Невозвратные авансы, фальшивые покупатели и другие уловки недобросовестных риелторов
Многие люди мечтают о комфортной квартире, особенно в хорошем районе, однако нередко не хватает средств, чтобы улучшить свои жилищные условия. В таких случаях необходимо продать свою старую квартиру, однако занятость на работе, семейные обязанности и отсутствие специальных навыков не позволяют уделить всё своё время поиску покупателя, предлагающего справедливую цену. Именно поэтому большинство россиян обращается за помощью к риелторам. Журнал «Лайф» провел исследование, чтобы выяснить, как избежать недобросовестных риелторов.
На сегодняшний день деятельность риелторов не регулируется специальным законом, поэтому люди, претендующие на роль риелтора, ведут свою работу по своему усмотрению: кто-то действует только в интересах своего клиента, а кто-то в первую очередь стремится извлечь максимальную выгоду для себя. Наиболее распространенным обманом для продавцов квартир являются внерегулируемые предоплаты и скрытые комиссии. Среди риелторов существуют три основных точки зрения относительно возможности брать эти скрытые комиссии в дополнение к оплате, предусмотренной клиентом. Некоторые считают, что без внерегулируемой предоплаты или хитрой комиссии невозможно работать вообще; другие считают, что можно брать комиссию, но только если для осуществления сделки потребовалось приложить значительные усилия из-за неожиданных проблем; третьи настаивают на том, что скрытая комиссия неприемлема в любой ситуации, их мнение является меньшинством.
Ловушка 1: невозвратный аванс с продавца
Фотография сделана журналистом Сергеем Коньковым и принадлежит агентству ТАСС.
Ясно, что риелторы не оказывают свои услуги бесплатно. За свою работу они устанавливают определенный процент от сделки или фиксированную сумму, и это вполне закономерно. Однако важно, что будет прописано в соглашении о сотрудничестве и за что именно продавец квартиры должен оплатить риелтору. Возникает ситуация, когда агент заверяет продавца, что он имеет свою собственную базу клиентов и сразу же требует значительную предоплату за свою работу. После этого начинается огромное количество звонков от «потенциальных покупателей», при этом часто звонящие по объявлению люди интересуются о совершенно другой квартире и утверждают, что указанные в объявлении характеристики (площадь, этаж, цена) принадлежат их объекту, размещенному риелтором. Однако через неделю-две звонки прекращаются, риелтор перестает отвечать на звонки, и квартира так и остается непроданной.
Сразу может показаться, что такие действия лишены смысла, но на самом деле это не так. Все номера тех, кто звонил, остаются в базе данных риелтора, и теперь у него есть возможность предложить им другие объекты, которые могут быть более востребованы. Однако, аванс, который вы заплатили, не будет возвращен, так как в договоре прописано, что риелтор обязуется лишь помочь в продаже, но не гарантирует успешного исхода в виде продажи квартиры. Таким образом, большим количеством звонков риелтор сохраняет свою репутацию и получает за это деньги в качестве оказанной услуги.
Ловушка 2: комиссия с покупателя
После заключения договора риелтор придерживается тактики ожидания в течение одной-двух недель, затем сообщает, что на данный момент нет спроса на такую квартиру и приводит доводы о снижении рынка, о строительстве рядом нового квартала и прочее. В качестве возможного решения проблемы предлагается снижение цены продажи. Это снижение повторяется каждую неделю, пока квартира на самом деле не станет очень привлекательной и востребованной, что позволит ее продать за один день. Образуется очередь из потенциальных покупателей, и риелтору остается лишь ждать, чтобы кто-то из них сам предложил ему бонус в виде скрытой комиссии ради того, чтобы квартира осталась за ним. Очевидно, что риелтор, получив этот «бонус», направит покупателя к своему работодателю, чтобы получить у него законную оплату по договору. Изначально продавцу может показаться, что ему безразличны эти дополнительные деньги, которые покупатель заплатил риелтору, но следует помнить, что схема работает только при снижении цены продаваемой квартиры ниже рыночной, что означает, что продавец теряет деньги.
Если продавец послушал риелтора, но не согласился сразу на снижение цены, то можно устроить спектакль. Приходят люди, выдаваемые за заинтересованных покупателей, осматривают квартиру и заявляют, что им всё нравится, кроме цены, так как у них нет таких денег. Продавец не желает понизить цену, и «покупатели» с сожалением уходят. Через некоторое время появляются другие подставные покупатели, которые уже не так довольны квартирой, но готовы её купить, «вот так, пожалуйста», если только цена будет снижена. Продавец начинает сомневаться, время идёт, но продажи не происходят, поэтому он снижает цену и договаривается о предварительном платеже. Вторые «покупатели» тоже исчезают, а риелтор позже расскажет, что они решили купить другую квартиру и заявит, что покупатели явно дали понять — цену нужно снижать. И так и будет сделано, что приблизит риелтора к организации продажи. В то время как продавец потеряет несколько десятков тысяч долларов.
Ловушка 3: фальшивая продажа
Иногда случается так, что на осмотр квартиры приходит «потенциальный покупатель», который позже выясняется быть «специалистом известного агентства недвижимости». Если у продавца ещё нет своего риелтора, этот «специалист» сразу же предлагает свои профессиональные услуги. В случае, если у продавца уже есть риелтор, «специалист» старается каждым возможным предлогом узнать личные данные владельца квартиры и устроить личную встречу с ним. Здесь этот «специалист» умело рассказывает о своей компетентности и сразу же предлагает заключить с ним договор, с возможностью оплатить его услуги, когда он приведёт реального покупателя. Несколько дней спустя «специалист» действительно приходит с покупателем, который, быстро осмотрев квартиру, заявляет о намерении купить её, однако, чтобы заплатить запрошенную цену, ему потребуется ипотечный кредит. Ныне такая ситуация уже не вызывает удивления, и продавец соглашается подписать договор, покупатель просит предоставить копии документов для оформления ипотеки и так далее. В это время «специалист» предлагает оплатить свою работу в соответствии с договором. Поскольку сумма за его услуги небольшая по сравнению с ценой продаваемой квартиры, а продавец всем доволен, что удается продать свою квартиру по своей цене и без необходимости торговаться, он без колебаний оплачивает услуги «специалиста». Однако спустя несколько дней покупатель объявляет, что банк отказал ему в ипотечном кредите, и он больше не собирается покупать квартиру.
