Владелец имущества, включая гражданина (физическое лицо), имеет право распоряжаться им путем передачи этого имущества в аренду (пункты 1 и 2 статьи 209, статья 608 Гражданского кодекса РФ). Положения Гражданского кодекса РФ относительно аренды не устанавливают каких-либо особых правовых положений о статусе сторон, условиях и порядке заключения договора аренды, арендодателем которого является физическое лицо. В отношениях сторон по договору аренды, заключенному физическим лицом в качестве арендодателя, применяются все установленные действующим законодательством правила об аренде (глава 34 Гражданского кодекса РФ). Если в аренду передается земельный участок, договор аренды заключается с учетом норм, установленных как гражданским, так и земельным законодательством (пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, статья 22 Земельного кодекса РФ, статья 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Соглашение об аренде предполагает взаимное вознаграждение, то есть арендатор обязуется выплачивать определенную сумму денег за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ.
При заключении договора аренды, физическим лицом, являющимся арендодателем, необходимо учесть следующие аспекты:
— возможно передать в аренду только те предметы, которые не подлежат истощению или изменению своих свойств при использовании, такие как земельный участок, здание, сооружение, автомобиль и другие, согласно статье 607 Гражданского кодекса РФ;
Для заключения договора аренды обычно требуется оформление в письменной форме. Однако, в устной форме допускается заключение договора только в случае, если соблюдены все условия, указанные в пункте 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
которые заключают договор об аренде имущества.
предоставляемое в пользование на временной основе, за договорную плату.
за всю срок аренды арендная плата не превышает 10 000 рублей *(1);
— Заключение договора аренды недвижимости сроком более года подразумевает его обязательную государственную регистрацию в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В реальной практике часто заключается договор аренды на 11 месяцев с возможностью продления, в таком случае государственная регистрация не требуется.
Необходимость нотариального удостоверения отпадает при заключении договора аренды.
Если в договоре не указан период аренды, это означает, что договор считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае, любая из сторон имеет право отказаться от этого договора в любое время, предупредив другую сторону за один месяц. Если речь идет об аренде недвижимости, то срок уведомления составляет три месяца (в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
— Сдача в аренду здания или сооружения, а также возвращение данного имущества владельцу, формализуется подписанием сторонами акта передачи или другого документа об уступке права собственности (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
— организация, арендующая жилую площадь, имеет право использовать ее исключительно для проживания граждан (согласно второму пункту статьи 671 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан нести расходы на содержание арендованного имущества. Возможен иной порядок определения данных расходов в договоре аренды.
На практике, при аренде гражданином своего имущества, возникает вопрос о необходимости государственной регистрации этого гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Такое требование основано на определении, содержащемся в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому одним из основных признаков предпринимательской деятельности является систематическое получение прибыли, включая доходы от использования имущества, а также на положении пункта 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому гражданин имеет право заниматься предпринимательской деятельностью без создания юридического лица только после государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Государственная регистрация физического лица в качестве предпринимателя осуществляется в соответствии с процедурой, установленной статьей 22.1 Закона Российской Федерации от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Незаконная предпринимательская деятельность без официальной регистрации может повлечь за собой определенные негативные последствия. В соответствии с частью 1 статьи 14.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ и постановлением Алтайского краевого суда от 20.10.2011 года N 4а-634/2011, такие действия могут привести к наложению административного штрафа. Более серьезная санкция, предусмотренная статьей 171 Уголовного кодекса РФ, включает уголовную ответственность.
Как отмечается в судебной практике, только наличие договора аренды не достаточно, чтобы считать арендодателя нарушителем требования закона о регистрации в качестве предпринимателя в случае, если он является гражданином. Для того чтобы сделать такой вывод, необходимо установить, что передача имущества в возмездное пользование другим лицам происходит систематически с получением прибыли (постановление Одиннадцатого ААС от 27.10.2008 N 11АП-6976/2008).
Федеральная налоговая служба России, в своем письме от 08.02.2013 года, высказала свое мнение о критериях, по которым можно считать предпринимательскую деятельностью сдачу в аренду собственного имущества. В письме отмечается, что оценка признаков предпринимательской деятельности имеет субъективный характер, поэтому только при полной и всесторонней информации о деятельности физического лица по сдаче в аренду своего имущества можно классифицировать ее как предпринимательскую. Однако Федеральная налоговая служба России также отметила, что наличие признаков предпринимательской деятельности может указывать на следующие факты:
Осуществление или покупка имущества с целью последующей выгоды от его эксплуатации или продажи.
— систематический учет операций, связанных с осуществлением бизнес-сделок;
— весьма связанные между собой сделки, осуществляемые гражданином в конкретный отрезок времени.
— прочные связи с торговцами, клиентами и другими партнерами.
Также следует отметить, что гражданин, который фактически занимается предпринимательской деятельностью, но не зарегистрирован как предприниматель, не имеет права ссылаться на тот факт, что он не является предпринимателем, в отношении заключенных им сделок. В таких случаях суд может применить правила ГК РФ, касающиеся обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (пункт 4 статьи 23 ГК РФ).
(1) Ранее, до 01.09.2013 года, при совершении сделок между физическими лицами, если сумма превышала определенный порог, такая сделка требовала оформления в письменной форме. Этот порог составлял 10 минимальных размеров оплаты труда или 1000 рублей в соответствии с пунктом 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 года N 100-ФЗ и статьей 5 Федерального закона от 19.06.2000 года N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда».
Пока не существует закона, который разрешает гражданам заниматься определенными видами бизнеса без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, в соответствии с пунктом 1, статья 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аренда нежилых помещений: выбор между ИП и физическим лицом для максимальной выгоды и дохода
Аренда нежилых помещений: выбор между ИП и физическим лицом для максимальной выгоды и дохода
С учетом предполагаемого ежемесячного дохода в размере от 700 000 до 1 000 000 рублей, какой способ аренды будет более выгодным: от индивидуального предпринимателя или от физического лица?
Ответы юристов (1)
Физические и юридические лица имеют возможность арендовать нежилое помещение. Если физическое лицо арендует помещение, налог на доходы составит 13%, а если арендовщиком является юридическое лицо, то налоговая ставка будет равна 20%. Но стоит помнить, что ставка налога может изменяться в зависимости от юридической формы организации и других факторов. К тому же, аренда от юридического лица может потребовать дополнительных расходов на оформление договора и соблюдение налогового и бухгалтерского законодательства. Таким образом, выбор между арендой от физического или юридического лица зависит от нескольких факторов, включая налоговую ставку и затраты на организацию аренды.
При выборе способа аренды нежилого помещения — от индивидуального предпринимателя или от физического лица, следует провести соответствующий юридический анализ, учитывая ряд факторов, таких как:
Для детального изучения указанных и прочих факторов нужно будет предоставить разнообразные документы в зависимости от конкретной ситуации. Возможно, потребуются документы, подтверждающие регистрацию индивидуального предпринимателя или физического лица, договоры аренды помещений, налоговые отчеты и другие документы, которые специалисты в области законодательства Российской Федерации проанализируют.
Законы, регулирующие аренду недвижимости в Российской Федерации, включают в себя статьи 606-613 Гражданского кодекса РФ. Кроме этих статей, необходимо также учитывать другие законодательные акты, включая Федеральный закон «О защите прав потребителей», Федеральный закон «Об аренде земельных участков и объектов недвижимости», Налоговый кодекс РФ и другие.
Столицей России является город Москва, который расположен в Московской области.
Задайте свой вопрос немедленно, и множество опытных специалистов из разных уголков России смогут на него ответить. Вы получите первый ответ уже спустя 15 минут! Вопросы юридического характера могут быть решены как на бесплатной, так и на платной основе.
Услуги юристов
Нам нужна помощь для решения следующих задач:
Воспользовавшись помощью юриста, вы достигнете следующих результатов:
Как заключить договор аренды нежилого помещения
Как заключить договор аренды нежилого помещения
Особенности заключения договора аренды нежилого помещения
Если в соглашении не установлен временной лимит, то оно рассматривается как без ограничения по времени. В таком случае возможно прекратить его, предупредив другую сторону контракта за три месяца до наступления момента расторжения.
Долгосрочное соглашение не требуется вносить в реестр государственной регистрации. Также нет необходимости регистрировать соглашение, продленное после истечения срока первоначального соглашения.
Чтобы зарегистрироваться в Росреестре, требуется подготовить следующие документы:
Для физических лиц стоимость регистрации составит 2 000 рублей, а для юридических лиц — 22 000 рублей.
Подписание соглашения с частным лицом
Лицом, заключающим договор аренды нежилого помещения, может быть частное лицо. Единственное условие заключается в том, чтобы оно было способно совершать действия. Если помещение принадлежит лицу, лишенному дееспособности или несовершеннолетнему, то договор от его имени должен быть подписан законным представителем.
Договор, который заключается без необходимости прохождения процедуры регистрации.
В следующих ситуациях договор аренды нежилого помещения не требуется регистрировать в Росреестре в соответствии с законодательством:
стало предметом внимания, должно быть осуществлено с соблюдением всех законодательных требований.
При заключении договора на помещение в случае его нахождения в долевой собственности, требуется выполнить следующее:
Завершение договора с индивидуальным предпринимателем
В данной ситуации не существует каких-либо особых инструкций. Договор с лицом, занятым самостоятельной деятельностью, оформляется аналогично договору с физическим лицом.
Подписание долгосрочного соглашения
Если соглашение заключается на длительный период (превышающий 12 месяцев) и содержит ясно указанный срок действия, то обязательно требуется пройти процедуру регистрации в Росреестре. В случае отсутствия указания срока действия, регистрация не является необходимой.
При заключении бессрочного контракта следует учесть, что он будет оставаться в силе даже после смерти владельца (переходя к наследникам) или при продаже помещения (переходя к новому владельцу).
Официальное заключение соглашения с гражданином другой страны
Владелец непроживаемого помещения имеет возможность совершить сделку аренды с любым иноземным гражданином, находящимся на территории Российской Федерации в соответствии с законодательством.
Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения, чтобы не платить налоги?
Аренда нежилого помещения является коммерческой деятельностью, которая направлена на максимизацию дохода. В связи с этим собственник обязан исполнять свои налоговые обязательства.
В текущем сентябре 2022 года, величина налоговой ставки приравнивается к 6%. Однако, государственные органы в России активно исследуют возможность понижения ее значения до отметки 4%.
Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году
Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году
Одним из наиболее популярных способов заработка среди отечественных частных инвесторов является покупка маленьких коммерческих помещений с последующей сдачей их в аренду. Нежилые площади могут быть использованы под офисные помещения, студии, салоны красоты, магазины или кафе. Мы расскажем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также о влиянии пандемии на данный бизнес.
Налоги
Любой налогоплательщик — физическое или юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель, может приобрести коммерческие помещения с целью сдачи их в аренду. Однако налоговые последствия будут различаться в зависимости от статуса лица. Индивидуальные предприниматели и юридические лица, получая доход от аренды имущества, обязаны уплатить налоги в соответствии с выбранным режимом налогообложения. Юридические лица должны выплатить налог на прибыль и НДС, в то время как индивидуальные предприниматели могут выбрать Единый налог на вмененный доход (ЕНВД) или уплатить УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного системы налогообложения. В случае физических лиц, этот доход является объектом налогообложения НДФЛ. Однако, если у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, имеются оценочные данные, свидетельствующие о предпринимательской деятельности, то с этого дохода также будет необходимо уплатить НДС. Об этом сообщил Михаил Бегунов, адвокат и управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance. Также существует возможность использования патента для арендного бизнеса, стоимость которого рассчитывается на основе площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. Впрочем, данный патент может быть оформлен только для одного помещения, что не подходит для профессиональных инвесторов. Если в течение действия патента арендный договор не прерывается и помещение не продается, то такая схема будет более выгодной для инвестора, так как стоимость патента будет ниже, чем налог по ставке 6%. Об этом рассказал Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom. Однако, если арендное соглашение расторгается по каким-либо причинам или помещение продается, то уплаченные средства за патент не подлежат компенсации.
Штрафы
Очень частое нарушение собственников коммерческих помещений заключается в неуплате налогов. Обычно за это налагается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как сообщил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это не является мерой ответственности, а скорее мерой обеспечения надлежащего исполнения обязательств). По прошествии определенного времени ставка увеличивается до 1/150, что является более строгим условием, чем обычное кредитование. Существует также штраф в размере 40%, который применяется в случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. Дополнительно, если налоговый орган достигнет определенных финансовых показателей относительно неуплаченных налогов, он может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет принято решение о возбуждении уголовного дела. Наказание по статье 199 Уголовного кодекса Российской Федерации может заключаться в лишении свободы на срок до шести лет, — это заявил Зайцев. Санкции могут быть применены также и к арендатору, если он не выполняет свои обязательства перед арендодателем, такие как пропуск сроков оплаты или повреждение имущества. Однако в любом договоре аренды предусмотрено наличие страхового депозита, как правило, в размере двух или трех арендных платежей. Обычно в случае нарушения собственник изымает из этого депозита сумму, которую не получил от арендатора, в то же время, арендатор все равно обязан пополнить его, подтвердил Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства «Point Estate». Он отметил, что после окончания договора и подписания акта приема-передачи помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — в полном объеме или с вычетом штрафов.
Проверки
Последнее время арендодателей нежилых помещений все чаще подвергают проверкам, сообщил Бегунов. В результате таких проверок на них накладываются штрафы и пени, а также возможны административная и даже уголовная ответственность. «После того, как Верховный суд России в июле прошлого года подтвердил, что гражданин обязан уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, начались непрерывные доплаты по НДС», — пояснил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что единичная сделка сама по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом. Обычно налоговая служба начинает проверку, если у компании или физического лица есть подозрения. План проверки разрабатывается и утверждается на уровне региональных управлений. «То есть налоговая служба не выбирает случайным образом объект проверки, а уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения о нарушении. Попасть в план можно по разным причинам. Например, есть критерии, которые указывают на подозрительное поведение налогоплательщика, совершение сомнительных операций и др. Проверка проводится, если соберется достаточное количество подобной информации, в том числе в результате проверок учетных документов, но полученные ответы не удовлетворяют. Например, налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговой службы», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Сash is the king
Пандемия коронавируса и введение карантина приведут к значительным изменениям на рынке коммерческой аренды недвижимости. Наблюдается рост тенденций, когда компании, включая крупные корпорации и малые предприятия, переводят своих сотрудников на удаленную работу. В будущем возникнет вопрос для топ-менеджеров и владельцев о том, насколько можно использовать этот опыт в новой реальности. Ожидается значительное увеличение использования онлайн-сервисов, интернет-магазинов, ресторанов, онлайн-образования и онлайн-кинотеатров. Люди все больше привыкают и оценивают эти сервисы, что приведет к снижению спроса на офлайн-сервисы. Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group, прогнозирует, что дальнейшее падение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику России в целом и на курс рубля в частности. Он советует инвесторам, которые рассматривают возможность покупки недвижимости для дальнейшей аренды, быть терпеливыми и следить за новыми предложениями на рынке в течение лета и осени этого года, учитывая глобальные изменения. В период ожидания лучше всего иметь наличные деньги (может быть, даже в банковском сейфе). Никто не отменял правило, что во время кризиса наличные являются королем.
Как законно сдать нежилое помещение в аренду
Как законно сдать нежилое помещение в аренду?
Имеется возможность получать доход, если приобрести коммерческую недвижимость и сдавать ее в аренду. Тем не менее, большая часть сделок по аренде нежилой недвижимости происходит в инфомации, которая не подлежит налогообложению. В этой статье мы расскажем о том, как осуществлять законный и прозрачный процесс аренды нежилых помещений.
Что такое нежилое помещение?
В отличие от жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан, нежилые помещения используются в основном для коммерческих целей и не предусматривают регистрацию места жительства. В нежилых зданиях обычно размещаются кафе, магазины, офисы и частные клиники. Владелец имеет возможность изменить статус помещения с жилого на нежилое и наоборот, соблюдая при этом законодательные нормы.
Какие налоги необходимо заплатить?
Физические и юридические лица, включая индивидуальных предпринимателей, имеют возможность приобрести и сдать в аренду нежилое помещение с целью осуществления предпринимательской деятельности. Однако, обязанность по уплате налогов определяется статусом арендодателя как налогоплательщика и выбранной системой налогообложения.
Использование патента на арендную деятельность
Этот инструмент не идеально подходит для опытных инвесторов в сфере недвижимости. Кроме того, если объект аренды был продан или договор аренды был расторгнут по любым причинам, возврат стоимости патента не предусмотрен.
Каков порядок оплаты патента для индивидуального предпринимателя?
Способ оплаты налога по ПСН (по стоимости патента) варьируется в зависимости от срока его выдачи.
В течение первых шести месяцев оплату следует внести полностью и в любое удобное время до истечения срока действия патента.
За более чем полугодовое время: третью часть суммы следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента активации патента, а оставшуюся часть необходимо уплатить до истечения его срока действия.
Какие предусмотрены штрафы за неуплату налогов при передаче нежилого помещения в аренду?
Самое частое нарушение собственников недвижимости — это несоблюдение обязательств по уплате налогов. В случае скрытия факта сдачи имущества в аренду, предусматривается наказание в виде взыскания полной суммы налогов, подлежащих уплате, а также наложения штрафа в размере 20% от неуплаченных налогов. Если проверяющие органы установят, что арендодатель сознательно уклонялся от уплаты налогов, то размер штрафа будет увеличен до 40%.
Кроме этого, при несоблюдении установленных законодательством сроков оплаты налогов, за каждый день задержки начисляется и взыскивается штраф. За неуплату налогов в значительном и особо значительном размере также предусмотрено уголовное наказание, в некоторых случаях даже до 6 лет лишения свободы, если налоговые органы установят факт сдачи в аренду нежилого помещения без уплаты налогов.
Как законно передать нежилое помещение в субаренду?
Если арендатор решает перепродать свое арендованное помещение другому физическому или юридическому лицу, такое действие будет называться субарендой. Для того чтобы передать помещение с коммерческим статусом в субаренду, арендатор и субарендатор должны заключить соответствующий договор субаренды, согласно статье 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Однако, для осуществления этого действия необходимо получить согласие собственника (арендодателя) помещения, которое может быть выражено в договоре аренды. Если же в договоре аренды содержится запрет на субаренду, то передача помещения в субаренду запрещается до тех пор, пока не будут внесены соответствующие изменения в договор и не будет заключено дополнительное соглашение с арендодателем.
Важно оговорить все условия субарендного договора, включая вид деятельности субарендатора, характеристики помещения и режим уборки. Например, можно согласовать, как будут разделены расходы на коммунальные услуги между сторонами.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок договора субаренды не должен быть дольше, чем срок договора аренды. Однако, если арендатор досрочно расторгает договор аренды, то согласно статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие договора субаренды также прекращается, и субарендатор имеет возможность заключить новый договор собственно с владельцем помещения. Если срок действия договора субаренды превышает 1 год, то данное соглашение должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре.
Действие по расторжению субарендного договора возможно осуществить как путем согласия всех участников, так и путем применения судебного порядка.
- Использует переданное помещение, нарушая условия соглашения о подсъеме.
- откладывает сдачу денежных средств за аренду
Аренда нежилого помещения, оформленная в виде «белой», не только избавит от налоговых проблем, но и способствует более оперативному поиску надежных арендаторов, а заключенный договор аренды будет являться главным средством защиты в случае спорных ситуаций.