Могу ли я продать свое имущество по цене, значительно ниже оценочной стоимости, если на участке находятся два дома, общей стоимостью 3,5 миллиона рублей? И в какой момент я освобождаюсь от уплаты налога? Какие возможные последствия могут возникнуть для покупателя при последующей перепродаже?

Ответы юристов (1)

Валентин Казаков является автором данного текста.

Приветствуем вас! Возможно, вы захотите продать свою недвижимость по цене, которая, по вашему мнению, является разумной. Тем не менее, кадастровая стоимость может играть роль при определении налогообложения на будущую перепродажу, и это может быть важно как для вас, так и для покупателя. Если цена продажи существенно ниже кадастровой стоимости, возникают вопросы у налоговых органов о возможности уклонения от налогообложения. В результате, в будущем могут возникнуть юридические последствия как для вас, так и для покупателя при перепродаже. Рекомендуется обратиться за квалифицированным юридическим советом перед продажей недвижимости по значительно более низкой цене, чем кадастровая стоимость.

Для урегулирования данной проблемы возможно потребуется набор следующих письменных материалов:

Акт, удостоверяющий законность владения территорией и наличие двух жилых построек на ней. В большинстве случаев это свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Документы, подтверждающие стоимость недвижимости согласно кадастру, могут включать в себя кадастровый паспорт, кадастровую выписку и другие документы, выданные компетентными органами, занимающимися кадастровой оценкой.

Подтверждающие снижение стоимости продажи документы представляют собой, например, договор купли-продажи, где указывается сниженная цена, или документ об осуществленном дарении с указанием стоимости переданного имущества.

При уменьшении стоимости продажи недвижимости до значительно низкого уровня, чем определенная кадастровая стоимость, могут возникнуть следующие последствия:

Если цена продажи недвижимости существенно ниже ее кадастровой стоимости, то вы можете столкнуться со ситуацией, когда сумма налогов, подлежащих уплате, превысит доход, полученный от продажи этой недвижимости.

При последующей реализации имущества покупателем возможны трудности. В случае перепродажи недвижимости по более высокой цене, чем ее приобрел покупатель, могут возникнуть налоговые проблемы, так как налоги будут исчисляться исходя из более высокой цены продажи.

Также возникают трудности с финансовыми учреждениями при продаже недвижимости по цене, существенно ниже кадастровой стоимости. Банки могут отказаться выдавать покупателю кредит, поскольку неясно, почему продавец решает продать недвижимость за такую низкую цену.

Если вы решите снизить цену продажи недвижимости до значительно более низкого значения, чем кадастровая стоимость, то рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту. Он сможет оценить, сколько налогов потребуется заплатить и какие могут возникнуть последствия для покупателя в будущем.

Перечислены некоторые статьи и правовые акты, которые могут быть использованы в решении данного вопроса. Среди них статья 130 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует сделки, совершаемые с нарушением требований закона или иных правовых актов. Также стоит обратить внимание на статью 160 Гражданского кодекса РФ, которая касается договора купли-продажи. Кроме того, имеет значение статья 562 Налогового кодекса РФ, которая регулирует налог на имущество физических лиц. Также решение данного вопроса может быть определено Постановлением Правительства РФ от 28 июня 2004 года № 327, которое утверждает Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Советуем прочитать: Акцепт — это инструмент для быстрого заключения и подтверждения договоров и сделок

Столицей Российской Федерации является Москва, которая расположена в Московской области.

Необходимо задать свой вопрос прямо сейчас, и сотни опытных экспертов из разных регионов России будут готовы оказать вам свою помощь. Всего через 15 минут вы получите первый ответ на свою проблему. Юридическая поддержка предоставляется как бесплатно, так и за определенную плату.

Услуги юристов

Получившись такую услугу, вы получите:

квалифицированное содействие адвоката при решении правовых вопросов;

компетентное юридическое сопровождение при сборе необходимых документов;

предоставление квалифицированной помощи на протяжении расследования.

В случаях, когда возникают трудности, консультант будет оказывать помощь.

Отсутствуют все необходимые документы, подтверждающие право собственности на имущество.

На один объект недвижимости претендуют несколько человек.

Были выявлены нарушения при заключении сделки покупки/продажи и других аналогичных договоров.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

В данной статье мы рассмотрим ситуации, когда цена квартиры при продаже ниже официально установленной кадастровой стоимости. Мы расскажем о том, как рассчитывается налог в таких случаях, а также определим, возможно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости в 2024 году. Кроме того, мы рассмотрим иные методы снижения налога на доход от продажи недвижимости.

Чем грозит продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

Получение дохода от продажи имущества облагается подоходным налогом, который составляет 13% от суммы продажи в России в соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ. Это означает, что 13% от суммы продажи квартиры или другого имущества должны быть перечислены в государственный бюджет. Однако, если квартира продается по реальной цене, не ниже кадастровой стоимости, то проблем с расчетом подоходного налога не возникает. В этом случае 13% рассчитываются от всей суммы продажи. Если же имущество продается ниже кадастровой стоимости, это не поможет снизить налог, так как для расчета налога принимается большая из двух стоимостей — либо цена, указанная в договоре купли-продажи, либо 70% кадастровой стоимости. Если сумма сделки составляет менее 70% кадастровой стоимости, налог будет рассчитываться исходя из 70% кадастровой стоимости, а не из стоимости, указанной в договоре.

Серов принял решение о продаже своей недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости — всего за 1,5 миллиона рублей, в то время как официально оценочная стоимость квартиры составляет 3 миллиона рублей. Согласно подписанному договору, Серов будет уплачивать налог не с полученной суммы дохода, а с 70% от оценочной стоимости, то есть с суммы 2 100 000 рублей (3 000 000 рублей, умноженной на 70%).

При реализации жилищного объекта по цене, превышающей 70% от оценочной стоимости по кадастру, учитывается сумма, закрепленная в договоре купли-продажи. Следовательно, происходит сравнение двух цен: 70% от кадастровой стоимости и суммы, указанной в договоре. Как отмечалось ранее, для расчета выбирается более выгодная из них.

Советуем прочитать: 4. Юридические факты и их классификация

Зайцев продал свое жилье за 4 миллиона рублей, при этом официальная стоимость этого объекта составляет 2,5 миллиона рублей. Он таким образом реализует имущество по цене, превышающей 70% от его оценки. Зайцев обязан будет заплатить налог в размере 13% от суммы его дохода, то есть от 4 миллионов рублей.

Если кадастровая стоимость изменилась

Иногда стоимость кадастра может измениться в течение года, и уже была продажа квартиры по цене ниже кадастровой стоимости. В таких случаях для определения кадастра квартиры применяется значение на 1 января того года, когда была совершена сделка.

На 1 января 2023 года дом Захарова был оценен в кадастре в размере 5 миллионов рублей. В апреле 2023 года он принял решение продать свой дом по цене ниже кадастровой стоимости — за 3 миллиона рублей. В сентябре кадастр был обновлен и теперь составляет 7 миллионов рублей. Налог Захарова будет рассчитан как 70% от кадастровой стоимости на начало года, то есть от 3,5 миллиона рублей (5 миллионов * 70%).

В каких случаях налог платить не придется

Иногда при продаже квартиры необходимости в уплате налога нет. Например, если с момента сделки прошло достаточное время владения. Существуют два различных срока владения недвижимостью, когда продажа освобождается от налогообложения: 3 и 5 лет. Какой из них применяется, зависит от способа приобретения имущества, подробности можно узнать из таблицы.

Период обладания в течение трех лет.	5 лет нахождения владением
Данное жилище было приобретено посредством соглашения об осуществлении дарения от родственника, принадлежащего к семье или близкому кругу лиц (родитель, потомок, сестра/брат, бабушка/дедушка, внук, супруг/супруга), либо в соответствии с правилами наследования.	Во всех прочих ситуациях
Благодаря процессу приватизации, квартира перешла в собственность у собственника.
Недвижимость стала владением благодаря соглашению о вечном обеспечении и содержании.
У вас есть возможность приобрести единственное жилье. Вы должны знать, что в момент совершения сделки у вас не должно быть другой квартиры в собственности либо вы должны продать первую в течение 90 дней после приобретения второй.

Обратите внимание! Налог при продаже квартиры освобождается для собственника после истечения минимального срока владения. Не требуется подача декларации и учет доходов. Кадастровая стоимость не играет роли.

Как законно уменьшить налог с продажи

Если вы решили продать свою квартиру и оказаться в ситуации, где необходимо уплатить налог, не отчаивайтесь — у вас есть возможность воспользоваться совершенно законными методами, которые позволят снизить налогооблагаемую сумму и значительно уменьшить сумму, которую вам придется заплатить в виде НДФЛ.

С использованием налоговой льготы

Граждане, проживающие в государстве, могут воспользоваться возможностью получения имущественного налогового вычета, предусмотренного статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Этот вычет позволяет легально уменьшить налогооблагаемую базу на определенную сумму. Максимальный размер вычета составляет 1 000 000 рублей. Следовательно, продавая свое имущество, можно сократить полученный доход на 1 000 000 рублей в соответствии с пунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ. Таким образом, сумма дохода от продажи имущества будет уменьшена на 1 000 000 рублей, а с оставшейся суммы будет рассчитан налог, который необходимо заплатить.

Советуем прочитать: Развод без согласия супруга. Инструкция для подачи заявления в одностороннем порядке

Иванов продаёт свою квартиру по цене 3 миллиона рублей, в то время как кадастровая стоимость составляет 5 миллионов рублей. Расчёт НДФЛ будет произведён от суммы 3,5 миллиона рублей (5 миллионов рублей, умноженных на 70%), что составит 455 тысяч рублей. Иванов имеет возможность уменьшить свой доход на 1 миллион рублей (3 500 000 — 1 000 000), что снизит сумму НДФЛ к уплате до 325 тысяч рублей.

В настоящее время также произошли изменения в Налоговом Кодексе, связанные с продажей жилья. Появилось правило, что если стоимость жилья составляет менее 1 000 000 рублей, то нет необходимости представлять декларацию и уплачивать 13% налог, независимо от срока владения имуществом.

Сокращение финансового положения путем урезания затрат.

Вместо вычета возможно снизить свой доход, выделив предварительные расходы, связанные с приобретением продаваемого жилья (согласно пункту 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации). Для этого потребуется предоставить документальное подтверждение расходов. Льгота позволяет уменьшить доход от продажи квартиры на сумму, которая была ранее потрачена на ее приобретение. Налог на доходы физических лиц будет рассчитываться на основе разницы.

Аналогичный Иванов предлагает купить свою квартиру по цене в 3 миллиона, хотя ее кадастровая стоимость составляет 5 миллионов. Налог на доходы физических лиц будет рассчитан от 3,5 миллионов (5 миллионов, умноженных на 70 процентов). Однако Иванов приобрел данную квартиру за 3,5 миллиона. Он сможет учесть расходы и не придется платить 13 процентов налога. Тем не менее, необходимо все же подать декларацию.

Разрешается применять вычет для снижения налогооблагаемой базы только один раз в год. Однако вы можете воспользоваться правом на уменьшение налога за счет предыдущих расходов по продаже каждого объекта недвижимости сколько угодно раз в течение года. Также помните, что у вас есть возможность компенсировать НДФЛ налоговым вычетом при покупке продаваемой недвижимости или нового объекта, если покупка и продажа происходят в одном году.

Получите экономическую выгоду, обратившись к нашим профессионалам. Мы предложим вам оптимальные решения по уменьшению налоговой нагрузки, в течение двух дней сами заполним вашу декларацию 3-НДФЛ и отправим ее в Федеральную налоговую службу.